Einstieg ins Vermieten
Viele private Vermieter stolpern regelrecht in ihre Rolle: eine geerbte Wohnung in Düsseldorf, die alte Eigentumswohnung nach dem Umzug nach Hamburg oder eine Einliegerwohnung im eigenen Haus. Plötzlich heißt es: Mietvertrag aufsetzen, Mieter finden, Nebenkosten abrechnen. Klingt erst einfach, ist in der Praxis aber voller Fallstricke. Kurz gesagt: Wer die Grundlagen kennt, spart Zeit, Geld und Nerven.
Mietvertrag rechtssicher gestalten
Der Mietvertrag ist das Fundament (§ 535 BGB). Darin müssen Kaltmiete, Nebenkostenregelung, Kaution und Sondervereinbarungen (z. B. Haustiere, Stellplatz) klar stehen. Mündliche Absprachen sind möglich, im Streitfall aber kaum beweisbar.
📌 Beispiel aus der Rechtsprechung
BGH, VIII ZR 185/14: Starre Fristen für Schönheitsreparaturen sind unwirksam.
💡 Praxistipp
Nutzen Sie aktuelle Vorlagen (z. B. von Haus & Grund). Alte Musterverträge bergen oft unwirksame Klauseln.
Bonität der Mieter prüfen
Nichts ist schlimmer, als wenn die Miete ausbleibt. Deshalb gehören Schufa-Auskunft, Gehaltsnachweise und eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung in jede Bewerbungsmappe.
Checkliste: Bonitätsprüfung
- Schufa-Auskunft eingeholt
- Gehaltsnachweise (3 Monate) geprüft
- Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vorliegend
- Persönlicher Eindruck positiv
Nebenkosten im Griff behalten
Nebenkosten sind nach § 556 BGB jährlich abzurechnen. Umlagefähig sind u. a. Heizung, Wasser, Müll, Hausmeister. Nicht umlagefähig sind Reparaturen oder Verwaltungskosten.
Tabelle: Umlagefähig vs. nicht umlagefähig
Umlagefähig: Heizung, Warmwasser, Kaltwasser, Müllabfuhr, Reinigung, Grundsteuer, Versicherung
Nicht umlagefähig: Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklagen, Reparaturen, Hausverwaltungsgebühren
Rechte und Pflichten kennen
Der Vermieter muss die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand überlassen (§ 535 BGB). Der Mieter muss Miete zahlen und die Wohnung schonend behandeln. Kündigungen sind nur unter engen Voraussetzungen möglich (§ 573 BGB, z. B. Eigenbedarf).
Dokumentation ist alles
Viele Streitigkeiten entstehen durch fehlende Unterlagen. Nebenkostenquittungen, Übergabeprotokolle und Reparaturrechnungen sollten sauber archiviert werden – digital spart Platz und Zeit.
Fazit
Der Start als Vermieter ist kein Hexenwerk. Aber ohne Wissen über Verträge, Bonität, Nebenkosten und Dokumentation wird es schnell teuer. Wer früh eine klare Struktur schafft, legt den Grundstein für stressfreies Vermieten.